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2014年商品房泛高端住宅供需結構有望緩解
2013年12月31日，最後三宗工業用地的出讓後，備受關註的2013年北京土地出讓宣告結束，全年1821.81億元的土地出讓金總額創下歷史新高，同比2012年上漲幅度達到瞭181%。歷史性的數字不僅代表瞭今年北京土地市場的豐收，更在一定程度上預示瞭未來一至兩年北京樓市的發展軌跡。
業內人士分析指出，2013年的土地出讓彌補瞭2012年住宅類土地供應的缺口，2014年北京住宅類產品的供需有望緩解，但樓面價的提高，決定瞭未來房價下行的可能性很小；純商品房項目或進入泛"高端"化時代，對於今年出讓的多宗配建自住型商品房的土地，商業或辦公部分將成為開發企業的主要利潤點，商辦項目將登場2014年樓市主角。
住宅供需有望緩解 大供應難拉低房價
根據中原地產研究部統計數據顯示，2013年，北京全年累計出讓土地223宗，其中140宗為經營性用地，全年出讓土地總建築面積約為3100萬平方米，經營性用地約占建築面積的86%。全年累計的土地出讓金達1821.81億元，同比2012年的647.918億元，上漲幅度達到181%。
在與房價息息相關的住宅用地方面，今年住宅類用地的建築面積占全市經營性用地的比例首次突破57%，創下近五年的新高。中原地產研究部總監張大偉分析認為，最近幾年房價上漲的根源之一就是土地供應的缺口，最近五年來，土地供應缺口達到瞭340萬平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應缺口分別達到瞭600萬平方米和465萬平方米。恰是這兩年，北京的房價漲幅最快。而在土地供應增加的2010年和2011年，房價漲幅都比較緩慢或者處於下調區間。
在他看來，2013年供應的自住型商品房面積已有望超過2萬套，純商品房住宅面積也有望突破10萬套，這將明顯緩解近兩年北京樓市供不應求的住宅供需結構。但另有業內人士指出，雖然2013年住宅類土地供應明顯增長，但因為供大於求而帶來的房價下跌很難出現。一位房企的營銷總監就表示，以往開發商會因滯銷而選擇降價，但前提都是建立在不賠錢上，而今年出讓的很多土地，樓面價已經超過瞭所在區域的房價，再加上建安、資金占用成本，開發商即使不要利潤，這些土地上未來銷售的房子價格也一定會比現存房源高出不少。而借助自住型商品房來穩定預期，從恒大禦景灣的申購來看，似乎也沒有原來預想的那麼樂觀。
根據最新的統計數據，共有14.8萬戶傢庭完成網上登記申購恒大禦景灣的2000套房源，其中具備優先購買資格的傢庭就有81897戶，供需比接近1：41，非優先傢庭幾乎不可能購買到該項目。根據北京市住建委此前公佈的消息，2013年至2014年，北京計劃累計推出7萬套自住型商品房，這也就意味著，北京近兩年供應的自住型商品房土地可能還無法滿足恒大禦景灣一個項目8萬多個優先傢庭的需求。
商品房實際樓面價遠高於統計數據
商品住宅高端化
回顧2013年北京的土地市場，樓面價是最常被提起的概念，這個原本看似專業的詞匯已經成為街頭巷尾熱議的焦點。根據中原地產研究部統計數據顯示，2013年北京成交土地樓面價為9670元/平方米。但考慮到每個地塊大多有保障性住房和自住型商品房的配建要求，2013年北京土地市場純商品住宅的樓面價早已超過這個統計數字。
以恒大51.35億元拿下的東壩南區1105-654、656、658號地塊為例，該地塊建築面積控制在20.8373萬平方米以內，如果不考慮各項配建要求，樓面價為25000元/平方米左右，但將配建的1.69萬平方米限價商品房和11.2萬平方米的自住型商品房考慮進去的話，樓面價至少也在50000元/平方米左右。回看今年北京成交的土地，位於較優質位置的地塊幾乎都存在這種情況，純商品房部分的樓面價基本都已超過區域二手房的銷售價格。尤其是五環路的周邊，亦莊、臺湖、東壩、孫河......面粉貴過面包的情況頻頻上演，而從這些地塊的開發商目前釋放的信息看，改善型和高端產品將成為未來這些地塊的主流產品。有業內人士預言，五環周圍未來純商品住宅都將走高端路線，北京的高端住宅圈已擴散至五環外。
&如何貸款信貸年息emsp;一位房企的負責人告訴《廣廈時代》，從他們企業內部研發部門的統計看，今年北京純商品房的樓面價已經超過2萬元/平方米，目前一線房企從拿地到銷售多在7到8個月的周期范圍內，未來北京純商品房銷售的主流價格或將在4-5萬元/平方米。
雖然樓面價居高不下，但房企在京的拿地熱情依然高漲。據中原地產市場研究部數據統計，今年北京首次出現4傢房企購置土地面積超過100萬平方米，分別是綠地、萬科、北京城建和恒大，僅這四傢總土地購置金額就高達389億元。
商業和公建將成部分地塊收益來源
由於限價和限購的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過程中掙紮，商住項目大行其道，連連創下"日光"的戰績，成為瞭不少房企回款的利器。有業內人士預測，2014年，商住類項目仍將是市場的主角。除瞭持續的限購、限價的調控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業和公建部分上。
9月，中國鐵建以18.1億元競得的海淀區環保科技園地塊，樓面價最終為18562元/平方米，而該地塊未來住宅部分的限售價格為19000元/平方米，樓面價與未來的限售價格基本持平。此結果一出，有人感慨，開發商是不是瘋瞭，明顯不賺錢的地塊也要拿。但中國鐵建的回應稱，該地塊30%為公建部分，不在限價范圍內，可通過這部分產品的開發來實現地塊整體的盈利。
創下瞭今年總價地王的門頭溝新城MC16-073限價商品住房地塊，住總、融創和駿洋聯合體最終以58.66億元的總價收入囊中，樓面價約為1.69萬元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價商品房外，將全部建設自住型商品房，銷售限價為18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢的買賣，但實際上，該地塊34.73萬平方米的體量中，住宅部分約為6.7平方米，除去一些必備的配建設施，還有約27萬平方米的商業金融和公建部分，這部分地塊未來的銷售價格並不受限。
一位房企的營銷總監指出，開發商業和公建地塊回款最快，運營最簡單的方式就是做成商住類產品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會帶來此類產品的供應，預計2014年仍將有大量的商住項目上市。早在2011年就已被明確禁止的"商改住"將繼續成為部分房企的"最愛"。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/07592571539.shtml
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